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서울 아파트값이 이번 주에도 올랐어요. 서울 전체 상승률은 0.29%로 나타났는데, 자세히 들여다보면 지역별로 완전히 다른 그림이 펼쳐지고 있어요. 강남구와 서초구는 3주 연속 하락한 반면, 강북과 외곽 지역은 0.40% 넘게 급등하면서 서울 아파트값 양극화가 뚜렷해지고 있는 상황이에요. 오늘은 이번 서울 아파트값 동향을 지역별로 나눠서 자세히 살펴볼게요.
서울 아파트값 0.29% 상승, 그런데 강남·서초는 다른 흐름
이번 주 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.29% 올랐어요. 서울 전체로 보면 상승세가 계속 이어지고 있는 셈인데, 자치구별로 나눠보면 이야기가 완전히 달라져요. 강남구와 서초구만 유일하게 하락세를 기록했고, 그것도 3주 연속으로 마이너스를 이어가고 있는 상황이거든요.
지난 몇 주간 흐름을 보면 강남권 하락세가 점점 뚜렷해지고 있다는 걸 알 수 있어요. 처음엔 서초구와 강남구가 각각 0.04%, 0.02% 정도의 소폭 하락으로 시작했는데, 시간이 지날수록 하락폭이 점점 커지는 모습을 보였어요. 이번 주에는 그 하락세가 3주째 이어지면서 강남권 부동산 시장의 조정 국면이 단기적인 흐름이 아니라는 인식이 확산되고 있어요.
반면 강북 14개구를 비롯한 외곽 지역은 정반대의 움직임을 보이고 있어요. 이들 지역은 이번 주에도 0.40% 이상 오르면서 서울 평균 상승률을 훌쩍 웃돌았어요. 같은 서울 안에서도 지역에 따라 이렇게 극명하게 갈리는 이유가 뭔지, 다음 항목에서 자세히 짚어볼게요.
강남·서초 3주 연속 하락이 이례적인 이유
강남구와 서초구가 3주 연속 하락한 건 상당히 이례적인 흐름이에요. 서초구는 그동안 십수 주 이상 상승세를 이어오다가 하락 전환한 지 얼마 되지 않았고, 강남구 역시 비슷한 시점에 오랜 상승 흐름을 멈추고 마이너스로 돌아섰거든요. 두 지역 모두 오랫동안 유지해온 상승 추세가 꺾인 거라 시장에서도 예사롭지 않게 보고 있어요.
이런 흐름의 배경에는 고가 주택을 겨냥한 세제개편안이 자리하고 있어요. 비거주 1주택자와 초고가 주택 보유자에 대한 세율이 오르면서, 보유세 부담이 커진 강남권 소유주들이 매도를 서두르는 움직임을 보이고 있어요. 특히 강남구는 대치·개포동 주요 단지를 중심으로, 서초구는 잠원·반포동 재건축 추진 단지를 중심으로 매물이 늘고 호가가 낮아지는 모습이 관측되고 있어요.
재건축 아파트의 경우 비거주자 소유 비중이 높은 편인데, 조합원 지위 양도가 제한되기 전에 미리 매도하려는 움직임까지 겹치면서 하락폭을 더 키우고 있는 것으로 풀이돼요. 여기에 40억 원대 안팎의 초고가 단지 보유자들이 세 부담을 이유로 매물을 계속 내놓고 있어서, 당분간 이런 매물 출회 압박이 이어질 가능성이 있다는 분석도 나와요.
강북·외곽 지역이 0.40% 이상 급등한 배경
강남권과 정반대로 강북과 외곽 지역은 왜 이렇게 강한 상승세를 이어가고 있을까요. 가장 큰 이유는 대출 규제와 세제개편안의 영향을 상대적으로 덜 받는 중저가 아파트로 수요가 몰리고 있기 때문이에요. 강남권 고가 단지들이 보유세와 대출 문턱에 부담을 느끼는 사이, 6억 원 전후의 아파트를 찾는 무주택 1인가구나 신혼부부 등 실수요층이 강북·외곽 지역으로 눈을 돌리고 있는 거예요.
실제로 성북구, 중랑구, 서대문구, 강북구 같은 지역들은 최근 몇 주 동안 꾸준히 0.4%대 안팎의 높은 상승률을 기록해왔어요. 이들 지역에서는 신고가 거래도 잇따르고 있는데, 대출 한도 축소 영향이 상대적으로 적은 가격대라는 점이 실수요 유입을 계속 뒷받침하고 있는 걸로 보여요.
결국 이른바 '똘똘한 한 채' 대신 '덜 똘똘한 한 채'로 수요가 옮겨가는 흐름이 이번 급등의 핵심 배경이라고 볼 수 있어요. 초고가 주택은 세 부담 때문에 조정을 받고 있는 반면, 그 아래 가격대의 주택은 오히려 진입 수요가 강화되는 역설적인 상황이 벌어지고 있는 셈이에요.
전세시장에서도 나타나는 양극화
이런 양극화 흐름은 전세시장에서도 비슷하게 나타나고 있어요. 서울 아파트 전셋값은 전체적으로 상승세를 이어가고 있지만, 강남구와 서초구는 매매가격과 마찬가지로 전셋값도 함께 하락하는 모습을 보이고 있어요. 매매와 전세가 동반 약세를 보이는 건 그만큼 강남권 시장 전반의 관망 분위기가 짙다는 신호로 해석할 수 있어요.
반면 성북구, 강북구, 도봉구, 노원구 같은 강북권 지역들은 전세시장에서도 0.3%대 중후반의 비교적 높은 상승률을 이어가고 있어요. 역세권이나 대단지처럼 정주여건이 양호한 곳을 중심으로 상승 계약이 꾸준히 체결되고 있는 것으로 파악돼요.
매매와 전세 모두에서 강남권과 강북·외곽권의 온도차가 뚜렷하게 나타나고 있다는 점에서, 이번 양극화가 일시적인 현상이라기보다는 시장 전반의 구조적인 흐름으로 자리잡고 있다는 해석에 힘이 실리고 있어요.
앞으로 서울 집값 흐름 전망
전문가들은 강남권의 약세 흐름이 당분간 이어질 가능성이 크다고 보고 있어요. 세제개편안에 따른 보유세 부담이 실제로 체감되는 시점이 다가올수록, 고가 주택 보유자들의 매도 압박은 더 커질 수 있다는 분석이에요. 특히 재건축 추진 단지처럼 비거주자 비중이 높은 곳에서는 이런 매물 출회 흐름이 한동안 계속될 것으로 예상돼요.
반대로 강북·외곽 지역은 실수요 기반의 상승세가 이어질 가능성이 있어요. 대출 규제의 영향을 상대적으로 덜 받는 가격대인 만큼, 무주택 실수요자들의 진입이 계속되는 한 상승폭이 쉽게 꺾이지 않을 수 있다는 시각이 많아요.
다만 서울 전체 흐름은 이런 지역별 양극화가 얼마나 오래, 얼마나 깊게 이어지느냐에 따라 달라질 수 있어요. 강남권 조정이 예상보다 커지거나, 반대로 외곽 지역 상승세가 과열 양상으로 번질 경우 정부의 추가 대책이 나올 가능성도 있으니 이 부분은 계속 지켜볼 필요가 있어요.
이번 주 서울 아파트값 동향을 보면, 같은 서울이라도 지역에 따라 시장 상황이 얼마나 다르게 흘러가는지 잘 드러나요. 매수나 매도 계획이 있으신 분들이라면 전체 평균 수치보다 본인이 관심 있는 지역의 세부 흐름을 함께 확인해보시는 게 좋을 것 같아요.